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Verkehrswertgutachten eines Zweifamilienhauses

Ermittlung des Verkehrs(Markt-)wertes

Wertfeststellung ist notwendig, wenn es Erbauseinandersetzungen gibt, bei Verkauf und Kauf des Objektes, bei Trennung und Scheidung oder auch für die Ermittlung eines Rentenbarwertes.
Voraussetzungen schaffen:
1. Grundbuchauszug neueseter Stand,
2. Lageplan, Baupläne, Erträge (z. B. Mieteinnahmen, Eigentümerprotokolle),
3. Energieausweis
4. Ortsbesichtigung
Ein aussagekräftigen Gutachten entsteht durch die Anerkennung der besonderen Merkmale, in Verbindung mit dem Bauzustand und der Optik bzw. der Gestaltung.

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Schwierigkeit an diesem Fall: Für die Wertermittlung wird in diesem Fall ein fiktives Baujahr benötigt.

Erläuterung: Das Bauvorhaben besteht aus zwei Gebäuden, die zu einem unterschiedlichen Zeitpunkt erstellt wurden. Die gesamte Maßnahme wurde später entkernt und vom Dach bis zum Fußboden erneuert. Dadurch ist ein fiktives Baujahr zu ermitteln, in Abhängigkeit von der Werteinschätzung der Maßnahmen, wie Gebäudewert und Sanierungswert. der Erstbestand wurde 1960 erstellt, der Zweitbestand 1976 und die Entkernung und komplette Instandsetzung in 2012. Nachdem der zweite Bauabschnitt ca 30% Größe des ersten Abschnittes beträgt, wurde eine sechs/sechstel-Lösung gefunden, d.h. zweisechstel Altbestand, einsechstel Neubestand und dreiechstel Instandhaltung. Hierbei ergibt sich ein gerundetes fiktives Baujahr von 1989. Das zu ermittelnde Baujahr ist ein wichtiger Bestandteil der Restnutzungsdauer. Man geht davon aus, dass ein Haus eine Lebensdauer von ca. 80 Jahren bei laufender Instandhaltung erreicht. Bei unserem Beispiel bedeutet dies, 2018 - 1989 = 29 Jahre alt. Wenn man die 29 Jahre wiederum von 80 Jahren abzieht, ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 51 Jahren.

Noch interessant: Aus der Tiefgarage entstand ein Untergeschoss mit Wohnraumcharakter.

Bewertung: Für den Verkehrswert ist in diesem Fall der Ertragswert entscheidend für das Ergebnis. Der zu ermittelnde Bodenwert ist vom Ertragswert unabhängig zu sehen.

Verkehrswertgutachten Industriebau

Ermittlung des Verkehrs(Markt-)wertes im Falle einer Unternehmensnachfolge

Die Betriesleitung entschloss sich dazu, das Gewerbeprojekt aufzuteilen, ein notwendiger Bestandteil für die Einschätzung war eine Eröffnungsbilanz. Aufgeteilt in eine separate Betrachtung von Maschinen- und Baubereich.
Durch eine Empfehlung über ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen wurden wir beauftragt,die Voraussetzung für die Eröffnungsbilanz anhand eines Verkehrswertgutachtens zu schaffen. Dazu gehörte die Bewertung des Grundstücks, der Gebäude, Garagen und Parkplätze. Die Eröffnungsbilanz ist unter anderem Voraussetzung für die Ermittlung der Erbschaftssteuer.

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Info: Eine große Anzahl Bauunterlagen entstand durch die Betrachtung der unterschiedlichen Bauwerke mit verschiedenartiger Nutzung der Gebäude und der Grundstücke (ca. 100 Grundbücher). Diese Komplexität zu kanalisieren und in eine aussagekräftige Bewertung zu führen, mit Einzelbetrachtung sämtlicher Gebäudeteile, war hier die Aufgabe.

Besonderheit: Berücksichtigung des Leibgeding! Früher wurde bei Hofübergabe von einer Generation auf die Nächste oft eine vertragliche Vereinbarung getroffen, dass zum Beispiel die Mahlzeitengabe, Erhaltung der Wohlfühltemperatur im Wohngebäude, Wiesenmähwert etc. auch bei einem Verkauf bis zum Lebensende der Person berücksichtigt wird. Und dieses Recht wurde mitgekauft und ist deshalb heute noch Bestandteil.
(Ein Leibgedinge (auch: Leibzucht) ist die Verpflichtung, Naturalleistungen wie Wohnung, Nahrungsmittel, Hege und Pflege gegenüber einer Person bis zu deren Ableben zu erbringen, die meist bei Hofübergaben in der Landwirtschaft zwischen Übergeber und Übernehmer vereinbart wird. Spezielle Formen sind das Ausgedinge (auch Austrag oder Altenteil genannt) und das Witwengut. Quelle Wikipedia)

Nach 10 Jahren wurde eine erneute Betrachtung und Erstellung eines weiteren aktuellen Verkehrswertgutachtens aller Gebäudeteile beauftragt.

Weitere Beispiele des Gesamtprojektes für die Verkehrswertermittlung mit ca. 20 Gebäuden.